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Dipl.-Kfm Uwe Steffen
Baufinanzierung für eine Immobilie in Kronberg
Eine Baufinanzierung erfordert immer fachkundige Beratung
Heute steht eine Vielzahl von Möglichkeiten bei der Baufinanzierung zur Verfügung. Für den Laien ist es oft schwierig, die optimale Lösung zu finden. Beim alleinigen Gang zur Hausbank zahlen viele Bauherren und Käufer drauf. Eine unabhängige Baufinanzierung über einen darauf spezialisierten Finanzberater in Kronberg ist deshalb der bessere Weg.
Es gibt eine ganze Reihe von Kreditarten, die als Finanzierung für den Bau oder Kauf von Immobilien genutzt werden können. Bei notwendiger Renovierung, Modernisierung oder energetischen Sanierung ist die Auswahl sogar noch größer. Die am meisten verbreiteten Varianten sind:
- Hausbankkredit
- Bau- und Kaufkredit von neutraler Bank
- Bauspardarlehen
- Förderkredit
- Verbraucherkredit
- Finanzierung vom Bauträger
- Existenzgründerkredit
- Privatdarlehen
- Beleihung von Versicherungen
Zu beachten ist, dass nicht jede Art von Baufinanzierung für jedes Objekt sowie jeden Bauherrn und Immobilienkäufer in Kronberg infrage kommt. Vor allem gibt es erhebliche Unterschiede zwischen abhängig Beschäftigten und Gewerbetreibenden.
Sind grundbuchbesicherte Baufinanzierungen die bessere Wahl?
Zuerst einmal steht die Frage, ob eine Besicherung durch Grundbucheinträge notwendig ist. Sie kosten zusätzliches Geld und ziehen das Risiko nach sich, dass eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein unbebautes Grundstück in Kronberg bei einem Zahlungsausfall zugunsten des Kreditgebers schnell über eine Zwangsversteigerung verwertet werden kann. Andererseits hat die besicherte Baufinanzierung aber auch einige Vorteile. Das verringerte Risiko belohnen die meisten Banken mit niedrigeren Zinsen. Bauherren und Käufer haben bei der Grundbuchbesicherung die Wahl zwischen der Eintragung einer Grundschuld und einer Hypothek.
Der Unterschied besteht darin, dass die Hypothek anders als die Grundschuld immer mit einer konkreten Forderung verbunden ist. Eine Grundschuld kann jederzeit vom Eigentümer als sogenannte Eigentümergrundschuld eingetragen werden. Sinnvoll ist das dann, wenn mehrere Darlehen mit unterschiedlichem Umfang erforderlich sind. In diesem Fall kann eine Eigentümergrundschuld den ersten Rang vorsorglich für das umfangreichste Baudarlehen belegen, denn die jeweilige Zinshöhe hängt direkt von der Rangordnung der einzelnen Forderungen ab.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?
Grundsätzlich ist es so, dass ein höherer Anteil von Eigenkapital immer die Kosten einer Baufinanzierung verringert. Das gilt analog auch für die Eigenleistungen, deren Wert von den Banken stets zum Eigenkapital hinzugerechnet wird. Die Banken verlangen stets eine Mindestmenge eigenes Kapital, von welcher die Differenz zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie in Kronberg oder den gesamten Baukosten und dem sogenannten Beleihungswert abgedeckt wird. Wissenswert ist, dass nicht alle rund um den Kauf einer Gewerbeimmobilie oder Wohnimmobilie finanziert werden können. Das betrifft durchweg in jedem Fall die Grunderwerbssteuer und bei Gewerbeimmobilien außerdem den Anteil der auf Bauleistungen entfallenden Mehrwertsteuer. Beide Posten sollten deshalb unbedingt über das Eigenkapital abgedeckt werden. Zusätzlich muss bedacht werden, dass nicht in jedem Fall das Eigenkapital über Eigenleistungen erhöht werden kann. Schwierig wird das beispielsweise beim Kauf einer Wohnung in einem bestehenden Mehrfamilienhaus in Kronberg.
Welche Vorteile bietet das Beleihen von Versicherungen als Baufinanzierung?
Hier liegt der Fokus vor allem auf den Policen, die mit Steuervorteilen oder direkten Zuschüssen gefördert werden können. Dazu gehören die Wohn-Riester und die Rürup-Rente. In beiden Fällen ist eine förderunschädliche Verwendung für den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohnraum möglich. Alternativ kommen kapitalbildende Lebensversicherungen als Geldquelle infrage, wenn ein Eckhaus in Kronberg modernisiert oder ein Zweifamilienhaus gekauft werden soll. Diese Variante der Baufinanzierung eignet sich vor allem für Haushalte mit einem grenzwertigen Einkommen, bei denen die Banken aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos hohe Zinsen für eine Immobilienfinanzierung verlangen. Hier kommt auch die Flexibilität bei der Rückzahlung positiv zum Tragen. Die Beleihungssumme kann sowohl über erhöhte Beiträge als auch über eine Verrechnung mit der Ablaufleistung erfolgen. Wenn die Beleihungssumme das bisher erworbene Guthaben nicht überschreitet, geht die Versicherung keinerlei Risiko ein, was wiederum mit günstigen Zinsen für die Finanzierung belohnt wird.
Welche Pluspunkte haben Bauspardarlehen, Förderdarlehen und Verbraucherkredite?
Förderkredite als Baufinanzierung gibt es in verschiedenen Formen. Sie richten sich an Existenzgründer und an Eigentümer, die ihre Immobilien in Kronberg oder anderswo einer energetischen Sanierung unterziehen möchten. Die Vorteile der Förderkredite liegen bei niedrigen Zinsen in Verbindung mit langen Laufzeiten, durch welche die Tilgungsraten günstig ausfallen. Parallel können zur Ergänzung der als Darlehen gewährten Baufinanzierung bei der energetischen Sanierung beispielsweise beim Umstieg auf eine umweltfreundliche Heizung Zuschüsse beantragt werden.
Bauspardarlehen haben den Vorteil, dass die Zinsen bereits beim Abschluss der Bausparverträge feststehen. Das macht die Kosten der Baufinanzierung langfristig planbar. Ein Minuspunkt sind die Wartezeiten auf die Zuteilungsreife. Andererseits bieten Bauspardarlehen Arbeitnehmern den Vorteil, dass die Einzahlung beispielsweise über vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers möglich ist.
Nicht zweckgebundene Verbraucherkredite als Baufinanzierung kommen vor allem für Anbauten, Ausbauten, Modernisierungen und Sanierungen infrage. Viele Banken bieten sie inzwischen in sechsstelliger Höhe an. Allerdings können sie ausschließlich von abhängig beschäftigten Arbeitnehmern genutzt werden. Pluspunkte sind niedrige Kreditnebenkosten und die von nahezu allen Banken gewährte Flexibilität bei der vorzeitigen Teil- oder Komplettablösung, ohne dass dafür Vorfälligkeitszinsen erhoben werden. Diesen Vorteil bieten übrigens auch sämtliche Arten von Förderkrediten, die als Bau- oder Kauffinanzierung beantragt werden können.